«Инвесторы идут в регионы». Стоит ли строить в России новые торговые центры?

Новости

Где эта точка насыщения? Как региональные торговые центры «Модный квартал» и «Фестиваль» дают фору многим столичными проектам? И почему инвесторы идут в регионы? Об этом рассказал эксперт Михаил Сафонов, директор по развитию направлений PM и ритейл «Knight Frank» (Москва), на Байкальском саммите недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ПРИОРИТЕТЕ

Основное внимание инвесторов на сегодняшний день в сфере региональных проектов сосредоточено в торговой недвижимости. Далее инвесторы обращают внимание на сегмент складской недвижимости, который обычно следует за торговлей. К офисному сегменту московские институциональные девелоперы относятся осторожно, поэтому развитие этого сегмента идет за счет локальных игроков.

– Ожидания инвесторов по срокам окупаемости проектов в сфере коммерческой недвижимости в России, по-прежнему, до 10 лет, скорее даже до восьми лет. Есть проекты, которые окупаются и за шесть лет.Есть отдельные проекты с окупаемостью выше 10 лет. Обычно в такие проекты инвесторы идут сознательно, в их распоряжении большие площадки, которые необходимо осваивать.

 

 

 

КУРС НА РЕГИОНЫ

Москва – один из самых крупных потребителей России, в ней сосредоточено около четверти общероссийского предложения по торговой недвижимости. Тем не менее, стремительное развитие торговой недвижимости в последнее время идет за счет регионов.

– С чем это связно? Торговля должна быть ближе к потребителю. Все больше качественных объектов появляется не только в городах-миллионниках, но и в небольших городах – с населением 500 тысяч, 200 тысяч. Сейчас современная торговля приходит и в совсем маленькие города. Это тренд.

Что касается арендных ставок, то регионы в этом плане порой не уступают Москве. Если посмотреть на ТРЦ «Модный квартал» в Иркутске, которым управляет «Knight Frank», то финансовые показатели данного проекта не уступают ни московским, ни питерским проектам, ни проектам в других городах. БольшАя часть арендаторов, находящихся в ТРЦ «Модный квартал», входят в пятерку лучших магазинов по своей сети. Это очень серьезный показатель.

 

 

 

В Ангарске у нас есть объект в управлении – торговый центр «Фестиваль», сейчас там строится вторая очередь.Хотя Ангарск сложно назвать богатым городом, к тому же есть отток населения, тем не менее, по финансовым показателям данный торговый центр может дать фору ряду московских проектов.

Таким образом, сейчас мы видим большие перспективы развития торговой недвижимости в регионах России, особенно в городах, где отсутствуют качественные торговые объекты. 

СПРАВЕДЛИВЫЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Все большее распространение получает современная тенденция учитывать при расчете арендных ставок процент от товарооборота арендатора.

– На наш взгляд, показатель – фиксированная арендная ставка + процент от товарооборота арендатора, это очень справедливая схема.Чем эффективнее работает ваш торговый центр, чем эффективнее работает арендатор, тем больше вы совместно зарабатываете. Мы видим будущее за данной схемой, потому что она партнерская.

 

 

 

ТОЧКА НАСЫЩЕНИЯ

Говоря о торговой недвижимости, эксперты часто обращаются к такому общепринятому показателю как обеспеченность населения качественными торговыми площадями, который должен составлять, по их мнению, 1 тыс. кв.м на 1 тыс. жителей. Данный показатель отображает потенциальную емкость рынка торговой недвижимости. Ни по одному из городов-миллионников в России этот показатель не достигнут.

– У меня есть определенные сомнения в данном показателе, потому что выводился он достаточно давно, когда еще не была так развита интернет-торговля. В настоящее время она растет большими темпами, это нельзя не учитывать.Возможно, показатель будет скорректирован в сторону уменьшения.

 

 

 

Даже на эмоциональном уровне трудно представить, что в Москве, Иркутске, торговых центров должно быть в два раза больше. Кажется, уже достаточно… Тем не менее, сам себе возражу.Приведу в пример проект компании ENKA, которая владеет сетью торговых центров "Капитолий".Сейчас компания проводит глобальную реконцепцию своих торговых объектов, правильнее сказать редевелопмент. Это когда старый объект сносится под ноль, а на его месте строится новый. Москвичей сложно удивить новыми торговыми центрами, так вот на техническом открытии объекта в Москве, была очередь из посетителей! Посещаемость с первого дня работы очень высока. Это радует девелоперов, арендные ставки поползли вверх.

Подводя итог, скажу, что потенциал у рынка торговой недвижимости есть, емкость рынка в регионах выше, чем в Москве. Хотя и Москве есть куда развиваться.