Исследование JLL: регионах России ввод новых офисов сократился до минимума за последние 10 лет

Новости

Согласно отчету JLL, в региональных городах-миллионниках (не учитывая Москву и Санкт-Петербург) на протяжении четырех лет наблюдается снижение объема ввода офисов во всех регионах. В 2017 году рынок увеличился всего на 60 000 кв.м, что на 27% меньше результата предыдущего года и является минимумом за десятилетие. Это стало причиной дальнейшего сокращения вакантности, а также позволило собственникам объектов повысить арендные ставки.

«На региональном офисном рынке наблюдается стагнация ввода, – комментирует Александр Баженов, аналитик офисной недвижимости компании JLL. – С одной стороны, это связано с окончанием очередного девелоперского цикла – аналогичная ситуация происходила в период с 2009 по 2012 годы. С другой стороны, девелоперам зачастую невыгодно строить качественные объекты, так как спрос на офисные помещения в регионах в основном формируется небольшими локальными компаниями, которые предпочитают офисы в менее технологичных и современных зданиях, но по более низкой ставке».

Структура нового предложения офисов в региональных городах-миллионниках

Совокупный объем офисного предложения в региональных городах-миллионниках к началу 2018 года достиг 3,29 млн кв.м, что составляет лишь 18% от совокупного объема рынка Москвы. Лидером среди регионов является Екатеринбург (668 000 кв.м офисов), составляя 20% от общего показателя. За ним следуют Новосибирск (509 000 кв.м) и Нижний Новгород (289 000 кв.м).

На 2018 год анонсировано около 228 000 кв.м новых офисных площадей, однако, учитывая тенденцию к переносу сроков ввода, итоговый результат будет ниже. Среди крупнейших объектов, заявленных на текущий год, стоит выделить вторую фазу БЦ «Небо» в Екатеринбурге (28 000 кв.м) и ТОЦ «Снежная Миля» в Новосибирске (20 000 кв.м). До 2020 года совокупный объем ввода может составить около 421 000 кв.м, а предложение региональных офисов – достичь 3,71 млн кв.м.

Объем качественных офисов в городах-миллионниках

В существующих качественных зданиях объем незанятых помещений продолжает уменьшаться. Средняя вакантность офисов в регионах снизилась с 7,5% в перво половине 2017 года до 6,2% по итогам года. Наиболее существенная динамика наблюдалась в классе «А», где доля свободных площадей сократилась за полгода с 8,1% до 5,5%.

Самая высокая вакантность зафиксирована в Челябинске, где показатель в среднем по рынку составляет 12,5%, что тем не менее ниже среднего уровня по Москве (13,8%). Наименьшая доля свободных площадей (2,8%) по-прежнему наблюдается в Волгограде – самом маленьком офисном рынке среди городов-миллионников. В классе «А» самая низкая вакантность зафиксирована в Омске – 1%, в классе «В» – в Уфе (3,4%).

Занятые и свободные офисные площади в региональных городах-миллионниках

Запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках во II полугодии 2017 года увеличились в среднем на 4% в классе «А» и на 5% в классе «В». По итогам года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе «А» составила 11 100 руб. за кв. м в год, в классе «В» – 8 100 руб. за кв. м в год (без учета НДС). Наибольший рост в классе «А» зафиксирован в Красноярске, где средняя ставка в классе выросла с 10 500 руб. за кв.м в год до 14 800 руб. за кв.м год. В классе «В» самый значительный рост произошел в Уфе – с 6 100 руб. за кв. м в год до 8 500 руб. за кв. м год.

Запрашиваемые ставки аренды на рынке качественных офисов

Как отмечает Александр Баженов, отсутствие достаточного объема свободных площадей позволяет собственникам быть менее гибкими в переговорах с арендаторами и повышать ставки аренды в своих зданиях. До тех пор, пока ежегодный объем нового ввода не увеличится, региональный рынок офисов все больше будет трансформироваться в «рынок арендодателя».