Итоги инвестиционной активности в 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости России

Новости

Москва и Московская область продолжают оставаться наиболее привлекательными для инвесторов. В 2017 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость региона составил $3,9 млрд., что составляет 86% от общего объема. Москва остается центром притяжения для инвесторов. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составила 12% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $530 млн. Минимальное количество инвестиций было вложено в регионы - $110 млн. (2% от общего объема). 

Объем и география инвестиций в коммерческую недвижимость в 2017 году

В 2017 году на рынке коммерческой недвижимости было несколько знаковых сделок. Самая «дорогая» сделка 2017 г. - продажа сети торговых центров «Вавилон». Общая сумма сделки составляет около $1 млрд. АИЖК купил у «Галс Девелопмент» одну башню в IQ квартале (74 000 кв. м) – $429 млн. Fosun Eurasia Capital & Avica приобрели «Воздвиженка-центр» («Военторг»). Сумма сделки составила $180 млн. Компания Raven Russia приобрела около 200 000 кв. м в комплексе «Логопарк Север 2». Сумма сделки составила $120 млн.

По словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, объем инвестиционных сделок с объектами коммерческой недвижимости в Европе ежегодно составляет от 250 до 300 млрд. евро, из которых 50-55 млрд. евро приходится на Германию. Инвестиции в недвижимости Польши или Чехии ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд. евро, что сопоставимо с показателями России. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок коммерческой недвижимости существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит настолько удивительным.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают российские инвесторы. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. российские компании вложили в коммерческую недвижимость 89% от общего объема инвестиций, что в абсолютном выражении составляет $4 млрд.  Экономические санкции и политическая напряженность с западными странами сдерживают интерес иностранных инвесторов к российской недвижимости. Иностранные компании вложили в 2017г в коммерческую недвижимость всего $480 млн. (11% от общего объема). По сравнению с предыдущим годом данный показатель больше на 2 п.п.

Структура инвестиций в недвижимость по происхождению капитала

В 2017 году традиционно офисная недвижимость оставалась привлекательным активом для инвесторов – на ее долю пришлось более $1,8 млрд. (40% от общего объема). С учетом общего снижения инвестиционной активности, по сравнению с предыдущим годом объем инвестиций в офисы сократился почти на 50% (в 2016 г. объем инвестиций составлял $3,5 млрд.).

Доля инвестиций в торговую недвижимость составила 40% от общего объема, что в абсолютном выражении составит $1,8 млрд. благодаря реализации самой крупной сделки 2017 г.: IMMOFINANZ продал 5 торговых центров «Вавилон». Доля инвестиций в торговую недвижимость в 2017г. стала самой крупной за последние 5 лет. Другая знаковая сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра «Горбушкин двор» ($508 млн.). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с большой составляющей в составе объекта жилой площади.

В складскую недвижимость было вложено $255 млн. (6% от общего объема инвестиций). Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 тыс. кв. в СК «Логопарк Север 2» ($120 млн.). В 2016 г. объем инвестиций в складскую недвижимость составил $218 млн.

В 2017 г. состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн.) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн.) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений.

В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.

Структура инвестиций по сегментам недвижимости

Инвестиционно-финансовые компании и девелоперы были самыми активными инвесторами в 2017 г. Доля девелоперских компаний составила 39% от общего объема ($1,8 млрд.). Инвестиционно-финансовые структуры приобрели недвижимости на сумму $1,9 млрд., что составляет 43% от общего объема.

«В первом полугодии 2018 г. мы не ожидаем высокой инвестиционной активности, - прогнозирует Александр Морозов. - Совокупный объем инвестиций едва ли превысит $1-1,5 млрд. Традиционно внимание инвесторов в первую очередь будет обращено на офисную недвижимость в столице. Во втором полугодии активность будет более высокой и по итогам года совокупный объем инвестиций может составить $3,5-4,5 млрд.».