Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Новости

Доля инвестиционных сделок, пришедшихся на II квартал, составляет чуть менее 60% от общего объема сделок за полугодие. При этом сохраняется сдерживающий фактор в виде санкций со стороны США и стран Европейского союза. Во II квартале 2017 года агентство Fitch подтвердило кредитный рейтинг России на инвестиционном уровне «ВВВ-» со «стабильным прогнозом», при этом в марте международное рейтинговое агентство S&P повысило прогноз по суверенному кредитному рейтингу России со «стабильного» до «позитивного», подтвердив долгосрочный кредитный рейтинг в иностранной валюте на уровне «ВВ+».

Также первое полугодие 2017 года ознаменовалось снижением ключевой ставки на 0,25 процентных пунктов – до уровня 9% годовых. При этом, по оценкам международного рейтингового агентства S&P, реальные процентные ставки в России являются одними из самых высоких в мире. Также Минфин объявил о дебютном выпуске ОФЗ для населения в размере 15 млрд рублей и размещении евробондов на $3 млрд.

В структуре сделок традиционно превалируют офисный (47%) и торговый (43%) сегменты.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России

Динамика объемов инвестиций в объекты недвижимости России по секторам

По сравнению с первым полугодием 2016 года доля сделок с коммерческой недвижимостью Московского региона в общем объеме инвестиционных сделок России осталась примерно на том же уровне, но при этом существуют предпосылки к ее увеличению.

По итогам предыдущего года аналитики компании Knight Frank отмечали высокую долю сделок с участием компаний с государственным финансированием (ВТБ, «Транснефть», РСХБ, АИЖК и др.), в первом полугодии 2017 года доля таких сделок значительно уменьшилась.

К концу полугодия возросла активность иностранных инвесторов, и если по итогам I квартала не было зафиксировано ни одной сделки с их участием, то во II квартале были закрыты две крупных сделки с участием иностранного капитала. В первую очередь речь идет о покупке БЦ «Воздвиженка центр» китайской корпорацией Fosun совместно с российскими партнерами, а также о покупке нескольких объектов в Санкт-Петербурге (БЦ Kellerman Centre, БЦ «Премиум», Логистический парк «Гориго») британской корпорацией Raven Russia. Совокупно доля иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2017 года  составляет 15% от общего объема инвестиционных сделок.

Сравнение объема инвестиций иностранных и российских компаний в коммерческую недвижимость России

По итогам 2017 года аналитики компании Knight Frank прогнозируют преодоление показателей 2016 года и увеличение общего объема инвестиционных сделок до уровня $5 млрд при условии сохранения тенденции стабилизации экономической ситуации в России в целом, а также при условии сохранения интереса к российской коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов.

В данный момент на рынке коммерческой недвижимости России, в частности в офисном и торговом сегментах, сложилась ситуация, при которой строительство новых объектов оказывается невыгодным для девелоперов. Предпосылки к такой тенденции появились еще в 2014 году, когда вследствие волатильности валютных курсов начали снижаться арендные ставки, которые к тому же стали рублевыми, а на рынке торговой недвижимости произошел переход от фиксированных арендных ставок к проценту от оборота. При этом из-за изменившегося курса возросла валютная затратная часть при строительстве объекта, произошло существенное удорожание заемных средств, а также повысились общие строительные риски.

Таким образом, сейчас рынок коммерческой недвижимости характеризуется крайне малым спекулятивным предложением новых объектов (как выходящих на рынок, так и находящихся в стадии строительства).

В частности, основная доля новых офисных площадей появляется преимущественно в составе строящихся многофункциональных комплексов, объединяющих в себе различные сегменты, или ТПУ в рамках обязательств девелоперов перед властями.

В торговой сфере новые объекты также выходят на рынок достаточно редко и они небольшие, а основным мотивом к строительству новых торговых центров для девелоперов является безоговорочно перспективная локация в рамках тех же ТПУ или вблизи других крупных транспортных узлов.

Основные показатели инвестиционной активности по сегментам

  Офисная недвижимость Торговая недвижимость Складская недвижимость
  Объем инвестиционных сделок $800,3 млн $729,7 млн $32,1 млн
  Средний размер сделки $66,7 млн $145,9 млн $16 млн
  Ставка капитализации 9,75-10% 10-10,25% 11-11,5%

«Инвестиционный рынок демонстрирует в 2017 году активную динамику: с начала года состоялся ряд крупных сделок, в том числе знаковая сделка с участием китайского капитала. С 2014 года участники инвестиционного рынка ждали китайских инвесторов, и теперь они появились, что, возможно, откроет дорогу в Россию другим фондам из Китая. Что касается западных инвесторов, то новые игроки только проводят мониторинг рынка – до реальных переговоров и сделок дело не доходит. Сейчас инвесторов в России интересуют активы, генерирующие денежный поток, девелоперские проекты практически никому не интересны», – подытоживает Алан Балоев, Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank.