Торговая недвижимость России: обзор по итогам 2017 года

Новости

Отдел исследований международной консалтинговой компании Colliers International по итогам 2017 года подготовил обзор рынка торговых площадей России.

Медленное восстановление потребительского спроса, фиксируемое с начала 2017 года и происходящее на фоне одновременного роста реальной заработной платы и сокращения темпов падения реальных располагаемых доходов, а также наращивания населением кредитного портфеля, продолжится с ускорением темпов.

Динамика розничного товарооборота и реальных располагаемых доходов населения, 2010-2019П

* По итогам 11 месяцев 2017 года

Предложение на рынке торговой недвижимости России

Третий год подряд в России наблюдается снижение темпов прироста качественных торговых площадей. Совокупная арендопригодная площадь торговых центров, открытых в России в 2017 году, составила 780 000 кв.м, что на 51% меньше показателя 2016 года. При этом на региональные города (все за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) пришлось 532 000 кв.м, или 68% от общего ввода, ‒ рекордно низкий показатель за последние 13 лет. Такой антирекорд связан с тем, что в 2014-2015 годах в условиях кризиса сократилось количество новых проектов, а часть была заморожена либо перенесена на более поздний срок.

Показатели рынка торговой недвижимости России

  Индикаторы рынка 2016 2017 2018П
  Общее предложение торговых площадей
  в регионах России (млн кв.м)*
15,98 16,52 17,41
  Объем введенных торговых площадей
  в качественных ТЦ регионов (тыс. кв.м)*
1 104 532 799
  Количество открытых ТЦ (штук)* 37 21 35
  Обеспеченность населения России
  качественными торговыми площадями
  (кв.м на 1000 человек)
179 184 193


* Исключая Москву и Санкт-Петербург.

Всего на конец 2017 года общий объем качественных торговых площадей в России составил 27 млн кв.м, из которых около 37% приходится на Москву и Санкт-Петербург и еще 24% – на остальные города-миллионники. Таким образом, на 22% населения страны приходится более 60% качественного предложения торговой недвижимости, что свидетельствует о довольно неравномерном распределении.

Территориальное распределение годового объема ввода торговых площадей

Несмотря на столь высокую концентрацию предложения в городах-миллионниках, около 45% арендопригодной площади проектов, анонсированных в 2017 году со сроками реализации вплоть до 2023 года, приходится как раз на такие города. В их числе Челябинск (GLA – 150 000 кв.м), Пермь (GLA – 110 000 кв.м), Екатеринбург (GLA – 80 000 кв.м) и Ростов-на-Дону (GLA – 27 000 кв.м). При этом довольно высока доля проектов (32%) и в городах с численностью населения 100-300 тысяч человек, включая Волгодонск, Грозный, Новочеркасск, Пятигорск.

Распределение годового объема ввода качественных торговых площадей по группам городов
по численности населения

* Без Москвы и Санкт-Петербурга.

Лидерами среди региональных городов по объему ввода качественных торговых площадей в 2017 году стали Курск (107 000 кв.м), Воронеж (61 700 кв.м), Липецк (61 000 кв.м) и Барнаул (50 000 кв.м).

Пятерка лидеров среди городов-миллионников в России по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями в 2017 году не изменилась – как и в 2016 году ими стали Самара (682 кв.м на 1000 человек), Екатеринбург (657 кв. м на 1000 человек), Санкт- Петербург (570 кв.м на 1 000 человек), Нижний Новгород (523 кв.м на 1 000 человек) и Москва (500 кв.м на 1000 человек). Свои позиции в рейтинге улучшили Ростов-на-Дону, который переместился с 7-го на 6-е место с показателем в 464 кв.м на 1000 человек, а также Воронеж – с 10-го на 7-е место с показателем в 431 кв.м на 1000 человек.

Обеспеченность городов-миллионников России качественными торговыми площадями

Спрос на торговые площади в России

Лидерство по количеству открытий новых магазинов на территории России в 2017 году сохраняют федеральные сетевые ритейлеры товаров «первой необходимости» и fashion, преимущественную долю из которых занимают игроки «эконом» и «среднего» ценовых сегментов. Так, по количеству открытий уже несколько лет подряд лидирующие позиции занимают крупнейшие продуктовые дискаунтеры – в 2017 году сеть «Пятерочка» пополнилась 2 862 новыми магазинами, а общее их число достигло 11 225 торговых точек; «Магнит» открыл 1 624 магазина (без учета дрогери), доведя общее число магазинов в управлении до 12 576. Активное развитие своей розничной сети в 2017 году продолжила и сеть «Детский Мир», открыв по итогам года 94 магазина на территории России. Для сравнения, ближайший конкурент ритейлера ‒ сеть «Дочки-Сыночки» ‒ прирос 12 новыми супермаркетами. Кроме этого, интенсивную экспансию продолжил и крупнейший DIY-ритейлер «Леруа Мерлен» – по итогам года открылось 13 новых гипермаркетов.

В fashion и других торговых сегментах в качестве игроков, открывших наибольшее количество новых магазинов в 2017 году можно отметить такие сети, как Fix Price (более 170 магазинов), Gloria Jeans (более 100 магазинов), ГК «Обувь России» (более 80 магазинов), McDonald’s (более 50 точек), Familia (более 40 магазина), «Читай-город» / «Буквоед» (80 магазинов), «М.Видео» (27 магазинов), H&M (21 магазин), Cozy Home (20 магазинов), Hoff! (11 магазинов) и другие.

В 2017 году российские сетевые ритейлеры достаточно активно анонсировали свои планы по выходу на новые для себя зарубежные рынки. Причем, если в 2016 году подавляющее большинство ритейлеров с планами на выход за рубеж было из сегмента общественного питания, то в 2017 практически равную с общепитом долю заняли игроки из других секторов, в частности fashion. Тем не менее говорить об активной экспансии российских ритейлеров за рубеж пока не приходится – в основном это единичные, «пилотные» открытия магазинов и чаще всего через франчайзи-партнеров.

Прогнозы развития рынка торговой недвижимости России в 2018 году

В 2018 году, согласно анонсированным проектам, показатель ввода торговых площадей в профессиональных ТРЦ региональных городов России увеличится почти на 50% по сравнению с 2017 годом и составит 799 000 кв.м. Среди крупнейших объектов, заявленных к вводу, можно отметить торговую составляющую МФК Arsib Tower в Тюмени, ТРЦ Golden Park в Нижневартовске и ТРЦ «Калина Молл» во Владивостоке.

Крупнейшие ТРЦ, заявленные девелоперами к открытию в регионах России в 2018 году
(кроме Москвы и Петербурга)

Город Название GLA (кв.м) Девелопер
  Тюмень ARSIB Tower 59 000 ARSIB Holding Group
  Нижневартовск Golden Park 50 670 «РИА-Инвест-Групп»
  Владивосток «Калина Молл» 46 300 «Артаяр»
  Новосибирск «Европейский» 45 000 Atrium Development
  Краснодар «Сказка» 36 220 A2Group
  Казань «Горьковский» 33 600 «Агава»
  Псков ArdusPlaza 31 030 «Эгле»
  Старый Оскол «Боше», 3-я очередь 30 000 «Боше»
  Мурманск Plazma 30 000 «Евророс»


Несмотря на высокую строительную готовность большинства заявленных проектов, эксперты Colliers International видят вероятность переноса открытия части объектов на 2019 год, поэтому фактически объем введенных по итогам 2018 года ТРЦ может составить порядка 560 000 кв.м, то есть 70% от заявленного объема.

По оценкам аналитиков Colliers International, в ближайшие год-два основной фокус в регионах России девелоперы будут делать на достройке имеющихся проектов, разморозке долгостроев, а также на реновации и расширении торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, не ожидается выхода большого количества новых проектов.

Источник: zdanie.info